전세 계약 갱신 청구권 5% 상한제 계산법 (전세에서 월세 전환 시)

전세 계약 갱신 청구권 5% 상한제 계산법 알아보시죠? 저도 전세금을 일부 돌려받고 월세로 전환하려고 할 때, 집주인이 제시한 금액이 법적으로 적절한지 아니면 너무 과한 것은 아닌지 똑같은 고민이 있었어요. 전세에서 월세로 바꿀 때는 단순히 금액을 더하는 게 아니라 '법정 전월세 전환율'이라는 복잡한 공식이 들어가기 때문이죠.

 

오늘은 저와 같이 전월세 전환을 앞둔 분들을 위해, 2026년 기준 금리를 반영한 정확한 계산법과 실제 사례를 통한 시뮬레이션을 알려드릴게요.

 

먼저, 바쁘신 분들은 아래에서 국토교통부 렌트홈 임대료 계산기를 통해 즉시 계산해 볼 수 있습니다.

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1. 5% 상한제와 전월세 전환의 핵심 원칙

계약 갱신 청구권을 사용할 때 임대료 인상은 기존 임대료의 5% 이내로 제한됩니다. 하지만 전세를 월세로 바꿀 때는 추가로 '전월세 전환율'이라는 상한선도 지켜야 합니다.

• 임차인 동의 필수: 집주인이 일방적으로 전세를 월세로 바꿀 수는 없습니다. 반드시 임차인의 동의가 있어야 전환이 가능합니다.
• 법정 전월세 전환율 적용: 주택임대차보호법에 따라 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 이율(2.0%)을 적용합니다.
• 낮은 비율 선택: 위 계산값과 연 10% 중 더 낮은 비율이 상한선이 됩니다. (2026년 현재 기준금리가 2.5%라면 상한선은 연 4.5%가 됩니다.)

2. 단계별 계산 프로세스 (예시: 전세 5억 → 보증금 3억 + 월세)

가장 많이 궁금해하시는 전세 보증금 일부를 월세로 전환하는 경우의 계산 순서입니다.

 

[1단계] 5% 인상된 전세금 총액 계산

• 기존 전세금 5억 원 × 1.05 = 5억 2,500만 원 (이 금액이 갱신 시 최대 기준점이 됩니다.)

[2단계] 월세로 전환할 대상 금액 산출

• 새로운 보증금을 3억 원으로 정했다면: 5억 2,500만 원 - 3억 원 = 2억 2,500만 원

[3단계] 월세 환산 (법정 전환율 4.5% 가정 시)

• 2억 2,500만 원 × 4.5% (전환율) = 1,012만 5,000원 (연간 월세 총액)
• 1,012만 5,000원 ÷ 12개월 = 약 84만 3,750원

결과: 보증금 3억 원에 월세 약 84.3만 원이 법정 상한선 내의 최대 금액입니다.

3. 2026년 전월세 전환율 적용 시 주의사항

기준금리는 변동될 수 있으므로 계약 시점의 금리를 반드시 확인해야 합니다.

• 기준금리 확인: 2026년 상반기 기준금리가 2.5%라면 전환율은 4.5%가 되지만, 금리가 변동되면 이 수치도 바뀝니다.
• 소수점 처리: 계산 결과에서 발생하는 소수점 단위는 보통 절사하거나 반올림하여 협의하지만, 법적 상한선을 단 1원이라도 초과하면 효력이 없으므로 주의해야 합니다.
• 반대로 월세에서 전세 전환 시: 5% 상한제는 적용되지만, 법정 전환율(4.5%)은 '전세→월세' 시에만 강제됩니다. '월세→전세' 시에는 시장 가격에 따라 협의하는 경우가 많습니다.

4. 분쟁 예방을 위한 체크리스트

계산법을 알았더라도 실제 계약서 작성 시 아래 내용을 확인하세요.

• 렌트홈 계산기 결과 보관: 국토교통부 '렌트홈' 사이트의 임대료 계산기 결과 화면을 캡처하거나 출력하여 집주인과 공유하세요. 가장 객관적인 증거가 됩니다.
• 특약 사항 기재: "본 계약은 계약 갱신 청구권 행사에 의한 것이며, 임대료 인상 폭은 주택임대차보호법을 준수함"이라는 문구를 넣는 것이 좋습니다.
• 중개수수료 확인: 전세에서 월세로 전환되면 환산보증금이 달라져 중개수수료(복비)가 변동될 수 있으니 미리 확인하세요.

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오늘 소개해 드린 전세에서 월세 전환 시 5% 상한제 계산법이 임대인과의 원만한 협의에 큰 도움이 되길 바랍니다. 법적으로 정해진 명확한 기준을 바탕으로 대화한다면 불필요한 감정 소모 없이 합리적인 계약을 맺으실 수 있을 거예요.

 

특히 금리 변동에 따라 매월 내야전세 계약 갱신 청구권 5% 상한제 하는 월세 금액이 크게 달라질 수 있으니 꼭 직접 계산해 보시기 바랍니다.

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